Für eine neue Baupolitik

Seit ich mich mit Kommunalpolitik befasse, war dieses schöne Betätigungsfeld immer zu großen Teilen auch Baupolitik. Als ich kurz vor der Jahrtausendwende in den Lokaljournalismus eingestiegen bin, wurden fast ständig in irgendeiner Gemeinde Neubaugebiete ausgewiesen. Nach etwas mehr als zehn Jahren hat sich die Lage radikal gewandelt – allerdings noch lange nicht radikal genug. Baugebiete werden kaum noch neu angelegt, bei den Kommunen vorhandene Bauplätze lassen sich nur noch unter Schwierigkeiten verkaufen. Das ist die Folge der schrumpfenden Bevölkerung, aber auch der zunehmenden Unsicherheit der Arbeitsplätze.

1. Das Problem

Die große Zahl der nicht verwerteten Bauplätze, für deren Erwerb und Herrichtung die Kommunen und damit die Steuerzahler einmal viel Geld bezahlt haben (und in Form von Zinsen noch zahlen) ist nur ein Drittel des Problems, das die schrumpfende Bevölkerung mit sich bringt. Immer mehr leerstehende und im Extremfall verfallende Gebäude in den Dorfkernen sind das zweite Drittel. Die historischen Kerne, die den Charakter einer Siedlung ausmachen, rotten vor sich hin. Die Seelen der Dörfer sterben und in diesen schlechten Wohnquartieren bleiben Alte und Arme zurück, was zu sozialen Problemen führt. Das letzte Drittel ergibt sich aus der Zusammenwirkung beider Entwicklungen: Kanalisation, Wasserleitungen, Gemeindestraßen spannen sich immer weiter und verursachen immer höhere Bau- und Unterhaltskosten, die sich aber auf eine immer kleinere Bevölkerung verteilen. Dazu kommen die Auswirkungen auf die Natur durch die immer stärkere Zersiedelung und Versiegelung, was beispielsweise in der Schweiz viel stärker thematisiert wird als bei uns, und den immer stärker zunehmenden Verkehr, weil die Menschen aus den Neubaugebieten am Rand nur noch mit dem Auto wegkommen.

Wie sollte nun eine kommunale (Bau-)Politik aussehen, die auf diese Krisenentwicklungen reagiert? Zunächst einmal muss der vorhandene Bestand bereits stehender Gebäude in den Fokus rücken, in dem sich bislang noch das neue oder zukünftige Bauland befindet. Der erste Schritt dazu ist bereits gemacht: Neues Bauland wird kaum noch ausgewiesen, allerdings nicht aus übergroßer Weisheit der Kommunalpolitiker, sondern weil sie die vorhandenen Flächen nicht mehr loswerden. Klug wäre es angesichts der langfristigen Entwicklung gewesen, wenn man vielerorts schon in den 1990er Jahren die Neuausweisung zurückgeschraubt hätte. Allerdings möchte ich nicht zu sehr auf Politik und Verwaltung schimpfen. Natürlich hätte man den Geburtenrückgang absehen können, nicht jedoch kurzfristige Entwicklungen, wie beispielsweise die Abschaffung der Eigenheimzulage. Und außerdem wird die Baulandnachfrage ja nicht nur von der Bevölkerungsentwicklung beeinflusst. Ich fand es sehr spannend, was mir neulich der Elzer Bürgermeister gezeigt hat: In rund 15 Jahren hat Elz trotz insgesamt konstanter Zahlen den Austausch von rund einem Drittel der Bevölkerung erlebt. Bei einem dermaßen hohen Anteil von Zu- und Wegzug liegt es überhaupt nicht so fern, dass man sich in der einen oder anderen Kommune die Hoffnung gemacht hat, trotz insgesamt schrumpfender Bevölkerung doch auf der Siegerseite zu stehen. Diese Hoffnung hat sich in der Region wohl zerschlagen, sogar im südlichen Kreisteil, wo man sich ja bereits im äußeren Rand des Frankfurter Speckgürtels befindet.

2. Was tun?

Wenn der gebaute Bestand also in Zukunft im Blickpunkt stehen muss, wie kann und wie soll eine kommunale Baupolitik in diesem Rahmen aussehen? Trotz und wegen der schwierigen Lage werden die Kommunen aktiver Baupolitik machen müssen. Ein Instrument können klassische Förderprogramme für das Um- und Ausbauen im Bestand sein, wie es die Dorferneuerung in Hessen auf Landesebene ist oder wie es die Verbandsgemeinde Wallmerod oder Elz selbst aufgelegt haben. Nun sind das alles schon sehr wuchtige Programme mit ordentlichen Fördersummen. Doch selbst Kommunen, die nicht so viel Geld aufwenden können, haben Handlungsmöglichkeiten in diese Richtung; und wenn es nur ein Anerkennungspreis im Wert von ein paar hundert Euro für das am schönsten renovierte Haus in der Stadt ist. Wichtig ist, den Einsatz für die alten Häuser anzuerkennen und in die öffentliche Aufmerksamkeit zu bringen. Ebenfalls keine neue Idee ist natürlich, die Dorfkerne optisch ansprechend zu gestalten. Nur kostet das natürlich Geld. Geld, das oft für andere notwendige Dinge gebraucht wird.
Diese klassischen Mittel reichen jedoch nicht. Die Kommunen müssen tatsächlich selbst viel stärker in den Immobilienmarkt eingreifen. Sie müssen in die Lage versetzt werden, Grundstücks- und Mietgeschäfte zu vermitteln, verkauf- und vermietbare Flächen auf ihren Webseiten oder in Publikationen vorzustellen, dann zwischen Besitzern und Interessenten zu verhandeln und gleich noch öffentliche Angebote zur Bau- und Investitionsförderung zu machen. Teilweise gelten derzeit gesetzlichen Einschränkungen der Maklertätigkeit durch die öffentliche Hand. Diese Regeln müssen dringend gelockert werden, insbesondere für kaum verkäufliche Immobilien, bei denen ein privater Makler wenig Interesse an dem Geschäft hätte. Hier könnte sich die hessische Landesregierung mal hervortun, statt Kongresse abzuhalten, Beauftragte zu ernennen und Preise zu vergeben.
Sehr heikel ist eine andere Möglichkeit der Einflussnahme auf den Immobilienmarkt: der Immobilienkauf durch die Kommune. Das kann ein sehr effizientes Instrument sein; entweder weil die Kommune bessere Vermarktungsmöglichkeiten der Immobilie als der Besitzer hat (allerdings eher unwahrscheinlich, weil in diesem Fall bereits Banken oder Immobilienhändler aktive geworden wären) oder weil die Kommune das Grundstück in ein vernünftiges Konzept zur Ortskerngestaltung einbezieht, was unter Umständen auch einen Abriss bedeuten kann.
Trotzdem ist der Kauf mit äußerster Vorsicht zu genießen. Schließlich dürfen die Kommunen das (Steuer-)Geld ihrer Bürger nicht für Immobiliengeschäfte mit fragwürdigem Ausgang „verjuxen“ und dafür dann Häuser erwerben, deren Erhalt bis zu einem Weiterverkauf große Kosten verursacht. Außerdem droht die Gefahr, dass Besitzer ihre Immobilien einfach vor sich hin verfallen lassen, in der Hoffnung, dass die Stadt oder Gemeinde sie irgendwann sowieso kauft. Falls der Immobilienkauf zu einem sinnvollen Instrument der Baupolitik werden soll, sind veränderte fiskalische und baurechtliche Regeln sowie eine genaue Kontrolle durch die Kommunalparlamente unumgänglich. Das müsste sicherstellen, dass nur Kommunen, die es sich halbwegs leisten können, in Fällen, bei denen Immobilien günstig gekauft und mit Gewinn wieder verkauft oder sinnvoll verwertet werden können, als Käufer und Spekulanten auftreten.

3. Das Geldproblem
Egal ob Förderprogramme oder eigene Immobilienspekulation: Das kostet Geld. Geld hat zwar früher schon die Verwaltung und Erschließung von Bau- und Gewerbegebieten gekostet, aber es kam, so man das Land denn vermarkten konnte, durch den Verkauf wieder rein. Das wird bei der Konzentration auf den Bestand nicht der Fall sein, mal abgesehen von dem unwahrscheinlichen Idealfall, dass eine Kommune ein Haus günstig kaufen und mit Gewinn wieder verkaufen kann. Langfristig zahlen sich solche Bemühungen durch eingesparte weitmaschige Infrastruktur und durch geringere soziale Probleme vermutlich wieder aus, aber das hilft zunächst nicht bei der Refinanzierung.
Möglicherweise stellt das verstärkte Augenmerk auf die Ortskerne ein Argument dar, mit dem man eine Grundsteuer-Erhöhung begründen kann, weil die Grundstücksbesitzer vielleicht selbst von Zuschüssen, auf jeden Fall aber von der Aufwertung der Umgebung ihrer Immobilie profitieren. Dennoch wird man sie damit nicht zum freudigen Steuerzahlen bewegen können.
Diejenigen Kommunen, die derzeit allerdings noch in der Lage sind, Bau- und Gewerbeflächen auszuweisen und zu verkaufen, sollten dringend das daraus zuströmende Kapital zum Großteil in die Unterstützung der Siedlungskerne investieren. Allerdings dürften nur die wenigsten die Möglichkeit haben, da es zugleich an allen anderen Ecken des Haushalts „brennt“ und das Geld dringend zur Verminderung des Defizits gebraucht wird.
Eine andere Möglichkeit sind Förderprogramme, beispielsweise die Leader-Förderung durch die Europäische Union oder dem Programm „Aktive Kernbereiche“ auf Landesebene, das allerdings mit einigen Haken und Ösen bei der Realen Umsetzung versehen ist. Diese Geldquellen sind hierzulande zu lange vernachlässigt worden. Da müssen die Kommunen viel findiger werden. Eventuell ließe sich auch gemeinsam beim Landkreis oder bei der Wirtschaftsförderungsgesellschaft gezielt eine Stelle einrichten, die auf allen politischen Ebenen nach Geldquellen sucht und Städte sowie Gemeinden bei der Antragstellung berät. Dort könnten auch bundesweit erfolgreiche Modelle der Ortskernbelebung analysiert und den Kommunen als Beispiele zur Nachahmung nahegelegt werden.

4. Das Konkurrenzproblem
Wer seine Ortskerne stärken will, darf ihnen natürlich nicht zugleich Konkurrenz machen. Das lässt sich innerhalb ein und derselben Kommune schon relativ schwer durchsetzen, im Zusammenspiel mit den „lieben Nachbarn“ wird es noch schwieriger.
Zunächst mal die innere Konkurrenz: Natürlich wird jede Kommune versuchen, Flächen zu verkaufen, solange es geht, und damit Einnahmen zu generieren. Allerdings kann jeder, der im Neubaugebiet baut, kein Haus und keinen leeren Bauplatz im Dorfkern mehr nutzen. Natürlich wollen viele Menschen nun mal ein neues Haus bauen und natürlich tut es jeder Kommune weh, einen solchen Kaufinteressenten ziehen zu lassen. Ein wenig Einschränkung des Neubaus am Rand muss jedoch sein, wenn die Kerne gestärkt werden sollen. Die Schlussfolgerung kann nur heißen: Neue Siedlungsflächen am Rand lieber ein oder besser zwei Nummern kleiner planen, dafür bei Interessenten massiv Werbung für Bestandsimmobilien machen und von dem Geld, das ein halb so großes Neubaugebiet weniger an Erschließung kostet, ein Zuschussprogramm für die Gebäudesanierung in den Zentren auflagen. Das hat auch den Vorteil, dass man bei einbrechender Baunachfrage nicht plötzlich, wie Waldbrunn und Runkel, auf einer riesigen Zahl nicht verwertbarer Bauplätze sitzt.
Richtig knifflig wird es, wenn die Nachbarkommunen ins Spiel kommen. Keine Stadt kann es sich leisten, ihren Kern durch nur restriktive Neuausweisung von Wohnflächen am Rand zu stärken, wenn die Nachbarkommune nebenan mit reichlich Bauland lockt. Ähnlich sieht es mit den Gewerbeimmobilien aus. Hier tut sich die Stadt Limburg derzeit mit ihrer geradezu asozialen Baupolitik hervor, indem sie beispielsweise 65 Hektar Gewerbeland in Offheim zur Verfügung stellt und damit ihre Nachbarn geradezu aussaugt.
Hier sind zunächst die Nachbarkommunen gefragt, auch mal auf die Hinterbeine zu gehen. Sie werden bei der Flächennutzung ja regelmäßig zu ihrer Meinung gefragt. Im Normalfall gibt es da niemals Einwände, weil man das gute Verhältnis zu den Nachbarn nicht stören will und demnächst vielleicht mal auf deren Wohlwollen angewiesen ist. Irgendwann muss damit aber auch mal Schluss sein. Wenn die Nachbarn den Wohn- und Gewerbelandmarkt mittels Angebotsschwemme dermaßen aus den Angeln werfen, dass die übrigen Kommunen kaputt gemacht werden, sind diese zum Widerstand verpflichtet.
Viel wichtiger ist allerdings eine andere Instanz: das Regierungspräsidium in Gießen, das die Flächennutzung überwacht. Die Behörde muss viel engere Zügel anlegen. Sonst saugen die städtischen Zentren die kleineren Kommunen vollständig aus. Und auch ökologisch können solche Riesen-Projekte wie in Limburg nicht sinnvoll sein.

5. Fazit

Ich hoffe, es ist klar geworden, dass Baupolitik heute in erster Linie den Bestand und nicht mehr neu zu erschließende Flächen ins Auge fassen muss. Deshalb muss die Kommunalpolitik verstärkt Förderprogramme auflegen, die Kommunalverwaltung selbst als Maklerin tätig werden und in Einzelfällen müssen die Kommunen wohl auch selbst Immobilien in den Siedlungskernen aufkaufen, um die Entwicklung dort zu beeinflussen. Insbesondere für die Maklerrolle müssen die gesetzlichen Bedingungen geschaffen und für den Immobilienkauf Instrumente geschaffen werden, die die politische Kontrolle aufrecht erhalten und zu riskante Geschäfte vermeiden. Vor allem aber muss ein gezieltes Management der vor allem europäischen Förderprogramme auf den Weg kommen, um mit dessen Hilfe die ambitionierten Entwicklungsziele zu finanzieren. Nicht zuletzt ist aber auch Restriktion in der Bauleitplanung gefragt. Das Regierungspräsidium muss endlich ernsthaft übermäßige Flächenausweisungen unterbinden.

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Über vtaktuell

Noch handelt es sich hier um ein Experiment. Dieses Blog soll meine journalistische Arbeit begleiten, in erster Linie mein Wirken auf lokaler Ebene in Westerwald, Taunus und dazwischen. Hier sollen Texte ihren Platz finden, die in anderen Print- und Onlineformaten nicht unterzubringen sind, ebenso ergänzendes Meinungs- und Hintergrund-Material zu meiner sonst eher nachrichtlichen Arbeit. Ich bin auch auf Facebook und bei Twitter vertreten, jeweils unter der Bezeichnung "vtaktuell".
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